蘇州市住宅區物業(yè)管理條例（一）

（ 2007年 8月 23日蘇州市第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三十六次會(huì )議制定　 2007年 9月 27日江蘇省第十屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三十二次會(huì )議批準）

  第一章　總 　則

    第一條　為了規范住宅區物業(yè)管理活動(dòng)，維護當事人的合法權益，營(yíng)造良好的生活環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。

    第二條　本市行政區域內住宅區的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。

    第三條   業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，也可以采取自助管理方式自行對物業(yè)進(jìn)行管理。

    第四條　市和縣級市、區房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的管理和監督工作。

街道辦事處（鎮人民政府）履行本條例規定的相關(guān)職責，協(xié)調物業(yè)管理與社區建設之間的關(guān)系，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行指導和監督。

    市和縣級市、區人民政府及其規劃、建設、城管、環(huán)保、工商、價(jià)格、園林綠化、財政、公安等有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責，做好物業(yè)管理的監督管理工作。

    第五條   物業(yè)管理協(xié)會(huì )是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自律組織，主要負責制訂物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規范，組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓，調處行業(yè)內部的爭議，辦理房產(chǎn)行政主管部門(mén)委托的其他事項。

第二章　業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

    第六條   在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有下列權利：

    （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，依法使用物業(yè)共用部位、共用設施設備；

    （二）享有業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )委員的選舉權和被選舉權；

    （三）參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權和表決權；

    （四）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)主〈代表〉大會(huì )），對物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

    （五）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地、專(zhuān)項維修資金的使用情況享有知情權和監督權；

    （六）監督業(yè)主委員會(huì )的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

    （七）要求其他業(yè)主、非業(yè)主使用人停止侵害公共利益的行為；

    （八）法律、法規規定的其他權利。

    在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應當履行下列義務(wù)：

    （一）遵守臨時(shí)管理規約、管理規約和業(yè)主（代表）大會(huì )議事規則（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大會(huì )議事規則），支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)；

    （二）遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；

    （三）執行業(yè)主（代表）大會(huì )的決定和業(yè)主（代表）大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

    （四）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用，不得拖欠、拒付；

    （五）按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；

    （六）不得損害公共利益和他人合法權益；

    （七）法律、法規規定的其他義務(wù)。

    第七條　一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主（代表）大會(huì )，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，同一物業(yè)管理區域的地上、地下建筑物、設施設備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。

    第八條　物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主 (代表 )大會(huì )制度。業(yè)主通過(guò)業(yè)主（代表）大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )行使物業(yè)管理權。

    業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。

    業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )的職責。

    業(yè)主戶(hù)數超過(guò)一百戶(hù)的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會(huì )，履行業(yè)主大會(huì )的職責。

    第九條　業(yè)主代表大會(huì )由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名業(yè)主代表。

    業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會(huì )前，就業(yè)主代表大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求所代表的業(yè)主的意見(jiàn)；凡需全體業(yè)主投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的選票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會(huì )會(huì )議。

    第十條   物業(yè)管理區域符合下列情形之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主（代表）大會(huì )：

    （一）已交付使用物業(yè)的建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑面積百分之五十以上的，或者達到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過(guò)一年的；

    （二）同一物業(yè)管理區域內分期開(kāi)發(fā)的住宅區，已交付使用物業(yè)的建筑面積未達到百分之三十，但交付使用已超過(guò)兩年的。

    第十一條   業(yè)主（代表）大會(huì )由業(yè)主負責籌備。首次業(yè)主（代表）大會(huì )的籌備工作在房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組。

    物業(yè)管理區域符合第十條規定情形的，建設單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)書(shū)面告知街道辦事處（鎮人民政府）。街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到書(shū)面告知之日起三十日內，負責組織、指導、協(xié)調成立首次業(yè)主（代表）大會(huì )籌備組。未及時(shí)書(shū)面告知的，街道辦事處（鎮人民政府）應當主動(dòng)組織、指導、協(xié)調成立首次業(yè)主（代表）大會(huì )籌備組。

    籌備組的人數為五至九人的單數，其中街道辦事處（鎮人民政府）和建設單位代表各一名，籌備組的組長(cháng)由街道辦事處（鎮人民政府）的工作人員擔任?；I備組組成人員名單確定后，應當在物業(yè)管理區域內公告。

    建設單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積以及物業(yè)出售和交付使用時(shí)間等文件資料，并且提供必要的人力、場(chǎng)地支持。

    首次業(yè)主（代表）大會(huì )籌備、成立的費用由建設單位承擔。

    第十二條   籌備組履行下列職責：

    （一）確定首次業(yè)主（代表）大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；

    （二）確認業(yè)主身份；

    （三）提出業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單，并征求業(yè)主意見(jiàn)；

    （四）擬訂大會(huì )議事規則和管理規約等草案，并征求業(yè)主意見(jiàn)；

    （五）做好召開(kāi)會(huì )議的其他準備工作。

    前款第（一）項至第（四）項的內容應當在會(huì )議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區域內公告。

    第十三條   業(yè)主（代表）大會(huì )依法管理物業(yè)管理區域內全體業(yè)主物業(yè)共同事務(wù)，并對全體業(yè)主負責。

業(yè)主（代表）大會(huì )依法決定下列事項：

    （一）制定和修改大會(huì )議事規則；

    （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

    （三）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )委員；

    （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

    （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

    （六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

    （七）有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

    業(yè)主（代表）大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定對全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

    第十四條   業(yè)主（代表）大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，也可以采取集體討論與書(shū)面征求意見(jiàn)相結合的形式召開(kāi)。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式時(shí)，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。

    業(yè)主（代表）大會(huì )會(huì )議應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主或者過(guò)半數的業(yè)主代表參加。業(yè)主（代表）大會(huì )作出的決定，應當經(jīng)過(guò)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，并且在物業(yè)管理區域內公告。其中，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)過(guò)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

    首次業(yè)主（代表）大會(huì )通過(guò)大會(huì )議事規則和管理規約，可以由大會(huì )籌備組征得物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

    逾期不參加投票業(yè)主的投票是否計入已表決的多數票數，由大會(huì )議事規則確定。

    第十五條　業(yè)主（代表）大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議，由業(yè)主委員會(huì )負責召集。定期會(huì )議應當按照大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。

    有下列情形之一的 ,業(yè)主委員會(huì )應當在十五日內召集臨時(shí)會(huì )議 :

    （一）經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名書(shū)面提議的；

    （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

    （三）大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。

    提議召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的，應當提交書(shū)面建議、聯(lián)系方式和物業(yè)權屬證明。業(yè)主委員會(huì )應當核實(shí)提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無(wú)效。

    業(yè)主委員會(huì )逾期不召集會(huì )議的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期召集；經(jīng)責令仍未召集的，業(yè)主可以申請街道辦事處（鎮人民政府）召集。

    第十六條　業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主（代表）大會(huì )的常設執行機構，履行下列職責：

    （一）召集和主持業(yè)主（代表）大會(huì )；

    （二）執行業(yè)主（代表）大會(huì )會(huì )議的決議、決定；

    （三）簽訂并履行物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費；

    （四）制定重大維修工程項目年度計劃，監督公共事務(wù)管理制度的執行，協(xié)調、處理涉及物業(yè)管理的公共事務(wù) ;

    （五）監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營(yíng)情況；

    （六）審核并公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)第三方審計的本物業(yè)管理區域的財務(wù)報告；

    （七）聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監督管理規約的實(shí)施；

    （八）接受業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì )和有關(guān)部門(mén)的監督；

    （九）法律、法規規定和業(yè)主（代表）大會(huì )賦予的其他職責?！　?/span>

    業(yè)主委員會(huì )不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    第十七條   業(yè)主委員會(huì )會(huì )議每季度至少召開(kāi)一次。經(jīng)業(yè)主委員會(huì )主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員提議，可以召開(kāi)臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者主任委托的副主任召集，會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席方能召開(kāi)，作出決定應當經(jīng)業(yè)主委員會(huì )委員過(guò)半數通過(guò)方為有效。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有書(shū)面記錄，經(jīng)出席會(huì )議的委員簽字后存檔。

    第十八條   業(yè)主委員會(huì )委員應當從本物業(yè)管理區域內具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

    （一）具有完全民事行為能力；

    （二）遵守有關(guān)法律、法規和大會(huì )議事規則、管理規約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

    （三）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會(huì )公信力和組織能力；

    （四）本人、配偶以及直系親屬沒(méi)有在本物業(yè)管理區域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。

    第十九條   業(yè)主委員會(huì )委員的人數應當為五至十五名的單數。分期開(kāi)發(fā)的住宅區達到成立業(yè)主（代表）大會(huì )條件時(shí)，一般選舉五名業(yè)主委員會(huì )委員，以后各期交付使用的，按照大會(huì )議事規則增選委員，直至本屆業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)重新選舉。

    業(yè)主委員會(huì )的任期由業(yè)主（代表）大會(huì )決定，一般為三至五年。業(yè)主委員會(huì )委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )在委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名。業(yè)主委員會(huì )可以聘用專(zhuān)職或者兼職執行秘書(shū)。

    業(yè)主委員會(huì )委員辭職，應當提前兩個(gè)月向業(yè)主（代表）大會(huì )會(huì )議提出書(shū)面辭呈。

    業(yè)主委員會(huì )委員缺額時(shí)按照大會(huì )議事規則補選，但缺額人數超過(guò)業(yè)主委員會(huì )委員半數以上的，應當召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì )重新選舉。

    業(yè)主委員會(huì )委員變動(dòng)的，業(yè)主委員會(huì )應當在本物業(yè)管理區域內公告。

    第二十條