來(lái)源：姑蘇晚報

　　日前，吳中區玩美天地小區，一起因堵門(mén)引發(fā)的肢體沖突，以一位業(yè)主受傷入院收場(chǎng)。然而，該起沖突的背后，另一場(chǎng)事關(guān)小區物業(yè)服務(wù)的紛爭，已持續半年有余，至今沒(méi)有塵埃落定。找一家令人滿(mǎn)意的物業(yè)公司，是該小區眾多業(yè)主的訴求，然而這件對很多住宅小區而言很平常的事，在玩美天地，卻并沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

　　沖突

　　小區門(mén)口一位業(yè)主被打受傷

　　在那次肢體沖突中受傷的是吳女士，玩美天地業(yè)主。吳女士說(shuō)，6月4日中午，她開(kāi)車(chē)經(jīng)過(guò)小區東門(mén)，看到門(mén)口被堵，還圍著(zhù)很多人，車(chē)輛無(wú)法通行，便下車(chē)查看，這時(shí)她后方又駛來(lái)一輛車(chē)，同樣被堵。與吳女士發(fā)生肢體沖突的，正是后車(chē)車(chē)主，沖突造成吳女士面部、右腕部受傷，被送往醫院，還有一位上前勸架的業(yè)主眼鏡被打碎。

　　該小區業(yè)主陳先生目擊了事發(fā)經(jīng)過(guò)。他說(shuō)，這件事與小區物業(yè)保安收取停車(chē)費有關(guān)，因不少業(yè)主不認可保安的收費方式，拒繳停車(chē)費，此前已多次發(fā)生爭執。當天，部分業(yè)主聚集到小區該門(mén)口，搬來(lái)錐桶、水泥塊和一人多高的卡通人偶，將大門(mén)堵住，不讓車(chē)輛通行。

　　那些業(yè)主為何拒繳停車(chē)費，甚至要堵門(mén)？陳先生說(shuō)，究其原因，是他們對現有的物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)。

　　紛爭

　　業(yè)主需要什么樣的物業(yè)公司？

　　玩美天地小區的這場(chǎng)物業(yè)服務(wù)之爭，始于去年12月。郭巷街道姜家社區工作人員說(shuō)，去年12月，為該小區提供前期物業(yè)服務(wù)的“無(wú)錫永基物業(yè)”因合同到期撤出，之后先后有兩家物業(yè)公司入駐該小區，一家因建造車(chē)位遭到業(yè)主抗議，撤出小區；另一家因“歷史遺留問(wèn)題”難以解決，撤出小區。

　　今年2月初，“無(wú)錫永基物業(yè)”的前員工吳先生帶著(zhù)一個(gè)20人的團隊回到該小區，接手了該小區的物業(yè)服務(wù)工作。不過(guò)據吳先生稱(chēng)，該小區賬目混亂，物業(yè)費難以收齊，只能靠收取停車(chē)費支付員工工資，但并非所有業(yè)主都愿意繳納停車(chē)費。

　　賬目混亂，正是部分業(yè)主不愿繳納物業(yè)費、停車(chē)費的理由。該小區部分業(yè)主稱(chēng)，去年“無(wú)錫永基物業(yè)”撤出時(shí)，業(yè)主繳納的裝修押金、物業(yè)費、停車(chē)費等存在交接不清的情況，之后入駐的物業(yè)公司所收取的相關(guān)費用，也有部分未退還；同時(shí)，有些業(yè)主已購買(mǎi)和租用了停車(chē)位，卻被外來(lái)車(chē)輛占用；有些業(yè)主已繳納了整年的停車(chē)費，出小區門(mén)時(shí)，卻還需與保安反復確認。

　　基于諸多“理由”，小區業(yè)主組建了一個(gè)“維權討論”微信群，已有成員近300人，主要商討一個(gè)話(huà)題——如何更換物業(yè)公司。

　　困惑

　　“大業(yè)主”主導小區話(huà)語(yǔ)權？

　　然而，玩美天地的業(yè)主們在商討更換物業(yè)方案時(shí)，發(fā)現最繞不開(kāi)的，是“大業(yè)主”。他們所說(shuō)的“大業(yè)主”，是小區的開(kāi)發(fā)商，也是小區眾多商鋪的業(yè)主。

　　郭巷街道姜家社區的工作人員說(shuō)，玩美天地小區所屬的古玩城是個(gè)商住一體化項目，該項目約有1300戶(hù)商戶(hù)和700戶(hù)住戶(hù)，其中約45%的項目面積由開(kāi)發(fā)商自持，所以開(kāi)發(fā)商是該項目最大的業(yè)主，“由于法律有‘雙三分之二和雙過(guò)半’的規定，該小區想要更換物業(yè)，必須經(jīng)過(guò)‘大業(yè)主’同意，如果‘大業(yè)主’不同意，問(wèn)題便僵持于此”。

　　社區工作人員所說(shuō)的“雙過(guò)半”，源自民法典等法律法規。相關(guān)法律明確規定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者選舉業(yè)主委員會(huì )成員，屬于業(yè)主共同決定事項，應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　按照該小區部分業(yè)主及相關(guān)工作人員對法律條款的解讀，若“大業(yè)主”不出面，則該小區更換物業(yè)等事項將陷入僵局。對此，江蘇豐云律師事務(wù)所律師魯云亮認為，破局的關(guān)鍵在于如何評判開(kāi)發(fā)商的自持面積。比如45％的面積是否包含公共面積？商鋪和公寓是否需要分開(kāi)評判？如果經(jīng)評判后，開(kāi)發(fā)商自持的面積依然大于三分之一，那么除非“大業(yè)主”同意，否則“小業(yè)主”的確難以更換物業(yè)。

　　昨天，記者嘗試聯(lián)系該小區的“大業(yè)主”，未能聯(lián)系上。代管該小區物業(yè)服務(wù)的吳先生稱(chēng)，“大業(yè)主”身在外地，暫時(shí)無(wú)暇回蘇州處理小區事項，不過(guò)據他所知，“大業(yè)主”已經(jīng)在聯(lián)系新的物業(yè)公司了。

　　至于新的物業(yè)公司能否獲得小區業(yè)主的認可，從而結束紛爭？目前尚未可知。