來(lái)源：南京樓市
經(jīng)南京市政府同意，市發(fā)改委、市房產(chǎn)局近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于貫徹〈江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的實(shí)施意見(jiàn)》《關(guān)于印發(fā)〈南京市普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)等級和收費標準〉的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），修訂、調整后的物業(yè)服務(wù)收費新政策自 2021 年 4 月 26 日開(kāi)始實(shí)施。而目前實(shí)施的為 2006 年制定的標準。
據悉，《通知》明確新收費標準分五個(gè)等級，多層最高不超過(guò) 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高層不超過(guò) 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。需要強調的是，新建普通住宅前期物業(yè)服務(wù)招標執行新收費標準，現有住宅仍按已簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定執行。如果現有的普通住宅需要調整物業(yè)服務(wù)收費，需要由業(yè)主共同決定。
《通知》明確，普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)；業(yè)主大會(huì )成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定執行。非普通住宅、非住宅物業(yè)公共服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
此次調整進(jìn)一步完善了南京的物業(yè)服務(wù)等級內容，原有的物業(yè)服務(wù)等級內容操作性不強，修訂后將服務(wù)等級調整為五級，每個(gè)等級都從基礎服務(wù)、客戶(hù)服務(wù)、公共部位管理、公共設施設備管理、秩序維護管理、環(huán)境衛生管理、綠化養護管理等七個(gè)方面進(jìn)行了明確和細化，每一項都有具體的量化標準，便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)操作執行。比如，在綠化養護管理上，第一等級要求草坪修剪每年不少于 1 次；第五等級則要求草坪修剪每年不少于 5 次；在環(huán)境衛生管理上，第一等級要求每日 1 次清運垃圾，第五等級除了要求每日 1 次清運垃圾，還要求每日收集 2 次生活垃圾，每日清洗垃圾箱（桶）、果皮箱。
了解到，《通知》中南京物業(yè)收費政策調整的核心，普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費政府指導價(jià)標準，一級至五級，多層最高不超過(guò) 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高層不超過(guò) 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。
建設單位對前期物業(yè)服務(wù)進(jìn)行招投標時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)列出超出服務(wù)等級內的服務(wù)項目和具體內容時(shí)，可在對應等級最高收費標準基礎上上浮，上浮最高不超過(guò) 20%。這也就意味著(zhù)收費最高理論上可提高到每月每平方米 3.12 元。
調整后的物業(yè)收費標準在全國什么水平呢？
據南京市發(fā)改委相關(guān)人士介紹，調整后南京物業(yè)收費標準在國內同類(lèi)城市中處于中等水平。物業(yè)服務(wù)費調整的同時(shí)，汽車(chē)停放費、車(chē)位租金政府指導價(jià)標準未調整，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費、汽車(chē)停放費、車(chē)位租金的定價(jià)管理形式未調整，裝修垃圾清運費由原來(lái)的政府指導價(jià)調整為市場(chǎng)調節價(jià)。
南京物業(yè)服務(wù)收費標準調整，是否意味著(zhù)所有小區物業(yè)都要漲價(jià)了呢？并非如此。
南京市發(fā)改委強調，新的物業(yè)收費標準適用范圍是新建普通住宅，也就是建設單位通過(guò)招投標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)按照新標準執行，不是所有住宅小區收費都要調價(jià)?，F有住宅仍按已簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定執行。如果現有的普通住宅需要調整物業(yè)服務(wù)收費，需要由業(yè)主共同決定，具體分為業(yè)委會(huì )成立前和成立后兩種情況來(lái)看。
附 1：南京市普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費政府指導價(jià)新標準
備注：
1. 建設單位對前期物業(yè)服務(wù)進(jìn)行招投標時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)列出超出服務(wù)等級內的服務(wù)項目和具體內容時(shí)，可在對應等級最高收費標準基礎上上浮，上浮最高不超過(guò) 20%
2. 按照住房和城鄉建設部發(fā)布的《民用建筑設計統一標準》（GB50352-2019）規定，多層：建筑高度不大于 27m，高層：建筑高度大于 27m。
南京與國內主要城市收費標準比較
附 2：南京市物業(yè)服務(wù)收費政策問(wèn)答
1. 為什么要調整物業(yè)服務(wù)收費政策？
南京現行的物業(yè)收費管理政策分別制定于 2005 年、2006 年。實(shí)施十多年來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的內部要素和外部環(huán)境都發(fā)生了較大變化，相關(guān)政策已與南京物業(yè)行業(yè)發(fā)展需要不相適應。
（1）從政策層面看。2013 年我省修訂后的《江蘇省物業(yè)管理條例》開(kāi)始施行，2016 年南京出臺《南京市住宅物業(yè)管理條例》，2019 年江蘇修訂后的《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》開(kāi)始施行，南京現行的物業(yè)服務(wù)收費管理政策制定于 2005 年，還存在不銜接的情況，需要進(jìn)一步調整、完善。
（2）從實(shí)踐層面看。根據成本調查結果，南京物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)成本中七成以上是人力成本，目前執行的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費政府指導價(jià)標準制定于 2006 年，實(shí)施至 2020 年的十多年間，南京最低工資標準由 2006 年的 750 元 / 月提高至 2020 元 / 月，增幅 169.3%；企業(yè)職工基本養老保險、住房公積金、城鎮居民人均可支配收入等均同步提高。隨著(zhù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內容不斷豐富，人民群眾對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)需求不斷提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本不斷上升，為建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)機制，需要調整政府指導價(jià)標準，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續健康發(fā)展，滿(mǎn)足人民群眾對高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)的需求。
2. 物業(yè)服務(wù)收費包含哪些收費項目，具體內涵是什么？
物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。
物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車(chē)停放費和其他服務(wù)費。
3. 物業(yè)公共服務(wù)費具體內涵是什么，包含哪些方面？
物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區域內為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供具有公共性和普遍性的物業(yè)基本服務(wù)收取的費用。
物業(yè)管理區域內物業(yè)公共服務(wù)費一般由下列因素構成：物業(yè)管理服務(wù)人員工資、社會(huì )保險、公積金和按規定提取的工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等；物業(yè)共用部位、共用設施設備日常維護保養費用；清潔衛生費用；綠化養護費用；秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；管理費分攤；經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其它費用；法定稅費以及合理利潤。
應當由住宅專(zhuān)項維修資金支出的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)費支出。
4. 物業(yè)公共服務(wù)費哪些情況由政府定價(jià)？
普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)；業(yè)主大會(huì )成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定執行。非普通住宅、非住宅物業(yè)公共服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
5. 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)等級的具體內容包含哪些？
普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)等級共分為五級，包含基礎服務(wù)、客戶(hù)服務(wù)、公共部位管理、公共設施設備管理、秩序維護管理、環(huán)境衛生管理、綠化養護管理等七個(gè)方面。
《服務(wù)等級和收費標準》中所列 " 服務(wù)項目和服務(wù)標準 " 為行業(yè)推薦物業(yè)服務(wù)標準中的核心內容，詳細服務(wù)項目及標準，應參照市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、發(fā)布的《南京市住宅物業(yè)服務(wù)標準（推薦試行）》執行。
6. 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費指導價(jià)的具體標準是什么？
普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費政府指導價(jià)標準，一級至五級，多層最高不超過(guò) 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高層不超過(guò) 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。建設單位對前期物業(yè)服務(wù)進(jìn)行招投標時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)列出超出服務(wù)等級內的服務(wù)項目和具體內容時(shí)，可在對應等級最高收費標準基礎上上浮，上浮最高不超過(guò) 20%。
7. 這次調整物業(yè)費標準適用范圍是哪些？
新物業(yè)費標準適用范圍是新建普通住宅，不是所有住宅小區都漲價(jià)。
（1）新的收費標準實(shí)施后：新建普通住宅在建設單位通過(guò)招投標或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，執行新的物業(yè)公共服務(wù)收費標準。
（2）新的收費標準實(shí)施前：已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的普通住宅，物業(yè)公共服務(wù)等級及其收費標準等仍按原合同約定執行。
8. 既有普通住宅小區執行什么收費政策？
既有普通住宅小區已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的普通住宅，物業(yè)公共服務(wù)等級及其收費標準等仍按原合同約定執行；已經(jīng)依法通過(guò)協(xié)議、合同等形式約定的物業(yè)服務(wù)收費等事項，與國家、省、市規定政策不沖突的，繼續按原約定執行。
9. 既有普通住宅小區如果要調整收費標準，需要履行哪些手續？
既有普通住宅小區需要調整物業(yè)服務(wù)收費標準的，依法按規定程序進(jìn)行，具體包括兩種情況：
（1）業(yè)主大會(huì )成立前：普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準因服務(wù)成本變化或政府指導價(jià)標準變動(dòng)需要調整的，在政府指導價(jià)范圍內依法按規定程序進(jìn)行調整，按照《南京市住宅物業(yè)管理條例》第三十九條規定履行下列程序，即：即：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會(huì )計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計，審計報告在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示三十日；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調整的收費標準、服務(wù)內容和服務(wù)標準在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示三十日，并書(shū)面告知街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會(huì )、區價(jià)格和物業(yè)管理行政主管部門(mén)；（3）調價(jià)方案依照《中華人民共和國民法典》有關(guān)規定經(jīng)業(yè)主表決通過(guò)，表決結果應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。
（2）業(yè)主大會(huì )成立后：由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定執行。
10. 預收物業(yè)公共服務(wù)費有什么規定？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同預收物業(yè)公共服務(wù)費用，但預收的期限最長(cháng)不得超過(guò)一年。
11. 哪些類(lèi)型屬于非普通住宅？
以項目核準（備案）文件、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證（含規劃總平面圖）、不動(dòng)產(chǎn)權證或國有土地使用權證等相關(guān)文件為依據認定，非普通住宅包含以下幾個(gè)方面：
（1）酒店式公寓、商住綜合樓中的住宅；
（2）獲得住建部 3A 級住宅性能認定的住宅；
（3）設備設施配備先進(jìn)、服務(wù)品質(zhì)高以及運營(yíng)成本高，經(jīng)市級物業(yè)管理行政主管部門(mén)和市級價(jià)格主管部門(mén)組織的專(zhuān)家組評定的高品質(zhì)住宅。
12. 門(mén)禁出入證，車(chē)輛出入證是否要收費？
新建住宅小區實(shí)行門(mén)禁出入證（卡）管理的，或住宅小區交付使用后新配置或升級改造門(mén)禁系統實(shí)行門(mén)禁出入證（卡）管理的，應當為每戶(hù)業(yè)主一次性免費配置不少于 4 張出入證（含 IC 卡等），業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證（卡）的，可按照補償成本的原則適當收取工本費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車(chē)輛實(shí)行出入證（卡）管理的，應當為停車(chē)業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置 1 張出入證（含 IC 卡等）。因遺失、損壞需要補辦的，可按照補償成本的原則適當收取工本費。
13. 集中供暖、恒溫恒濕等系統怎么收費？
設有集中供暖系統、恒溫恒濕等特殊系統的物業(yè)，應按照 " 單獨列賬、以收抵支、收支平衡 " 的原則，業(yè)主大會(huì )成立前，由建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定系統收費方案。業(yè)主大會(huì )成立后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出相關(guān)特殊系統收費方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )同意后收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期向業(yè)主公布收支情況。
14. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費公示有哪些要求？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內容、服務(wù)等級、收費項目、收費標準、收費方式以及收費依據、舉報投訴電話(huà)等，自覺(jué)接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監督。
15. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否向裝修人員收取電梯費等費用？
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主和裝修單位收取裝修人員出入證工本費、電梯使用費等費用。
16. 如果房屋空置或車(chē)位空置，有沒(méi)有收費優(yōu)惠政策？
省和市現有物業(yè)服務(wù)收費管理政策，沒(méi)有房屋或車(chē)位空置收費優(yōu)惠政策，但也沒(méi)有禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋或車(chē)位空置收費進(jìn)行優(yōu)惠。
普通住宅小區已經(jīng)依法通過(guò)協(xié)議、合同等形式約定的物業(yè)服務(wù)收費等事項，與國家、省、市規定政策不沖突的，繼續按原約定執行。如果合同中約定了房屋或車(chē)位空置優(yōu)惠政策，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要繼續履行。
17. 水電公攤費用是怎么規定的？
物業(yè)管理區域內，電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等共用設施設備運行產(chǎn)生的電費及公共照明、公共用水等費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，按照物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分攤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期公布實(shí)際費用和分攤情況。分攤費用已計入物業(yè)公共服務(wù)費成本的，不得重復收取。
18. 裝修垃圾清運和處理怎么收費？物業(yè)公司能不能收裝修管理費？
業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者清運公司清運，并承擔清運費用和處置費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取裝修管理費。
19. 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)合同是否需要到價(jià)格主管部門(mén)備案？
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)合同自簽訂之日起三十日內，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)項目所在區物業(yè)管理行政主管部門(mén)和價(jià)格主管部門(mén)備案。
20. 老舊小區普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費按照什么標準執行？
老舊住宅小區前期物業(yè)服務(wù)收費按照《南京市普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)等級和收費標準》有關(guān)規定執行。
21. 普通住宅未成立業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)公共服務(wù)收費標準是怎么制定的？
普通住宅業(yè)主大會(huì )成立前，前期物業(yè)公共服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)；建設單位應當按照相關(guān)規定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在政府指導價(jià)范圍內簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定服務(wù)內容、服務(wù)等級、收費標準等內容。前期物業(yè)服務(wù)合同自簽訂之日起三十日內報所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)和價(jià)格主管部門(mén)備案。
普通住宅未成立業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)公共服務(wù)收費標準因服務(wù)成本變化或政府指導價(jià)標準變動(dòng)需要調整的，在政府指導價(jià)范圍內依法按規定程序進(jìn)行調整，具體程序按照《南京市住宅物業(yè)管理條例》第三十九條規定執行。
22. 業(yè)主改變用途用于經(jīng)營(yíng)的普通住宅，物業(yè)公共服務(wù)收費如何規定？
改變用途用于經(jīng)營(yíng)的普通住宅，其物業(yè)公共服務(wù)收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者協(xié)商確定，按照合同約定執行。
