江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

第一條 為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合我省實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我省行政區域內物業(yè)服務(wù)收費行為。

第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車(chē)停放費、特約服務(wù)費、代辦服務(wù)費。其中物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

第四條 政府提倡建設單位、業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過(guò)市場(chǎng)競爭機制形成。

第五條 省價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同省住房和城鄉建設主管部門(mén)負責全省物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作，負責制定物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和有關(guān)政策規定，指導全省物業(yè)服務(wù)收費的管理工作。

省轄市、縣（市、區）價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照價(jià)格管理權限，負責本行政區域內的物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費、物業(yè)管理區域的汽車(chē)停放費、車(chē)位租金等實(shí)行政府指導價(jià)。法律、法規另有規定的，從其規定。

業(yè)主大會(huì )成立后,普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定執行。

業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專(zhuān)業(yè)機構相結合管理的服務(wù)收費標準，由業(yè)主共同決定，約定執行。

滿(mǎn)足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或者接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

非普通住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

改變用途用于經(jīng)營(yíng)的住宅，其物業(yè)公共服務(wù)收費標準由業(yè)主共同決定，合同約定執行。

第七條 價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價(jià)格指數變動(dòng)情況，依據本地區物業(yè)服務(wù)等級標準制定相應的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。

價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)每三年內對物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評估，并根據評估結果適時(shí)調整。

已對應物業(yè)服務(wù)標準分類(lèi)分項分級收費管理的，應當依據本條規定制定、評估基準價(jià)及浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。

第八條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，普通住宅物業(yè)的建設單位應當在價(jià)格主管部門(mén)公布的政府指導價(jià)范圍內，通過(guò)公開(kāi)招投標或協(xié)議方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費標準。建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。前期物業(yè)服務(wù)費未在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的，由建設單位承擔。前期物業(yè)服務(wù)合同由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向當地價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )（以下統稱(chēng)業(yè)主大會(huì )）成立前，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準因服務(wù)成本變化需要調整，或政府指導價(jià)標準調整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導與監督下，公開(kāi)真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢(xún)意見(jiàn)，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積半數以上的業(yè)主且占總人數半數以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價(jià)范圍內實(shí)施調整并約定執行。

第九條 物業(yè)公共服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

    包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十條 物業(yè)管理區域內物業(yè)公共服務(wù)費用一般由下列因素構成：

（一）管理服務(wù)人員工資、社會(huì )保險和按規定提取的工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用；

（三）清潔衛生費用；

（四）綠化養護費用；

（五）秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用場(chǎng)地、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）管理費分攤；

（十）經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其它費用；

（十一）法定稅費以及合理利潤。

物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專(zhuān)項維修資金支出的，不得重復計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

第十一條 住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當地居民使用價(jià)格的標準執行，但洗車(chē)、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。

    物業(yè)管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線(xiàn)、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設施設備使用的房屋等。

非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫是指物業(yè)管理區域內為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車(chē)輛停放服務(wù)的車(chē)位、車(chē)庫。

第十二條 物業(yè)公共服務(wù)收費按房屋所有權證登記的建筑面積計算；尚未辦理權屬登記的，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

第十三條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

業(yè)主應當按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書(shū)約定的房屋交付之日起按月交納物業(yè)公共服務(wù)費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務(wù)費用由建設單位承擔。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同預收物業(yè)公共服務(wù)費用，但預收的期限最長(cháng)不得超過(guò)一年。

因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續、業(yè)主辦理入住手續后未入住或未使用的物業(yè)，在一定時(shí)期內，其物業(yè)公共服務(wù)費按不低于合同約定標準的百分之七十交納，減免期限和具體標準由各省轄市價(jià)格主管部門(mén)確定。業(yè)主大會(huì )成立后，由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

第十四條 汽車(chē)停放費和租金實(shí)行政府指導價(jià)，由省轄市、縣（市、區）價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照價(jià)格管理權限，制定、公布本地區執行的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并適時(shí)調整。

汽車(chē)停放費包括用于車(chē)位、車(chē)庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務(wù)人員費用以及法定稅費等。

租金是車(chē)位所有權人或管理者將車(chē)位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

第十五條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，業(yè)主大會(huì )成立前，應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會(huì )成立后，應當根據業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定汽車(chē)能否停放。

汽車(chē)停放費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構根據物業(yè)服務(wù)合同約定收??；租金由車(chē)位專(zhuān)有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。

第十六條 物業(yè)管理區域內業(yè)主共有、專(zhuān)有、專(zhuān)用的車(chē)位、車(chē)庫，應當區別車(chē)位、車(chē)庫的專(zhuān)有權益、管理服務(wù)成本等因素收取汽車(chē)停放費和租金。

同一車(chē)輛停放區域內的汽車(chē)停放收費標準應保持一致，地下與地面的汽車(chē)停放費標準應當保持合理比價(jià)。

第十七條 建設單位未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫出租，租金的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度由省轄市、縣（市、區）價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照價(jià)格管理權限制定。具體收費標準由建設單位在規定的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度范圍內與使用人合同約定。其汽車(chē)停放費按本辦法第十六條相關(guān)規定執行。

第十八條 物業(yè)管理區域內依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，其汽車(chē)停放費、租金實(shí)行政府指導價(jià)，具體收費標準在規定的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度范圍內確定。

人防車(chē)位收取的汽車(chē)停放費、租金應當依照有關(guān)規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車(chē)管理的必要支出。其管理辦法由省價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同省物業(yè)管理、民防等行政主管部門(mén)另行制定。

第十九條 對進(jìn)入住宅物業(yè)管理區域內進(jìn)行軍警應急處置、實(shí)施救助救護、市政工程搶修等執行公務(wù)期間的車(chē)輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時(shí)停放車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費用。

除前款規定以外，根據合同約定允許其他外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入住宅物業(yè)管理區域臨時(shí)停車(chē)的，在約定時(shí)限內免交汽車(chē)停放費。

第二十條 特約服務(wù)費，是指應業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)而收取的費用。

特約服務(wù)費收費標準由雙方根據服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

第二十一條 代辦服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務(wù)時(shí)，向委托人收取的費用。

代辦服務(wù)費收費標準由合同雙方根據服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

第二十二條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據約定向委托單位收取代辦手續費，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

第二十三條 代收代交費用，是指物業(yè)管理區域內，共用的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責代收代交的費用。

代收代交費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，按實(shí)際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤，已計入物業(yè)公共服務(wù)成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒(méi)有約定或約定不明確的，按業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分攤。

第二十四條 新建住宅小區實(shí)行門(mén)禁出入證（卡）管理的，建設單位應當為業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證（含IC卡等）；業(yè)主大會(huì )成立后，實(shí)行出入證管理的，由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定。業(yè)主另有需求申請辦理的，可以適當收取工本費。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強價(jià)格自律，遵守價(jià)格法律、法規、政策，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)質(zhì)量和收費標準應當質(zhì)價(jià)相符。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內容、服務(wù)等級、服務(wù)標準、服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、計費方式、收費標準以及收費依據，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監督，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將汽車(chē)停放費等單獨列賬，獨立核算。應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置分別公示物業(yè)服務(wù)費用、汽車(chē)停放費和經(jīng)營(yíng)設施收益收支情況、公共水電費分攤等情況，并向業(yè)主大會(huì )報告，接受全體業(yè)主、街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當完善內部財務(wù)管理制度，強化成本和收支管理。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)服務(wù)于多個(gè)物業(yè)管理區域的，服務(wù)成本和收支應按物業(yè)管理項目分別核算。鼓勵實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費用酬金制管理。

實(shí)行包干制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對實(shí)施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區域實(shí)行單獨建賬，按照服務(wù)合同的約定公布財務(wù)收支狀況，接受監督。

實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬，應當定期向業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費的收支情況，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。

第二十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，向人民法院起訴。

物業(yè)所有權發(fā)生轉移時(shí)，業(yè)主應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結清物業(yè)服務(wù)費用。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)收費應當體現自愿委托、服務(wù)有償的基本要求，不得強制服務(wù)并收費或只收費不服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

第三十條 價(jià)格主管部門(mén)應當對政府指導價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行成本監審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照價(jià)格主管部門(mén)的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。

物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當及時(shí)制定或完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標準，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為的監管。

物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當會(huì )同價(jià)格主管部門(mén)，加強對招投標價(jià)格行為及履行合同的監督和管理。

第三十一條 價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)及收費的監督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等規定予以處罰：

（一）超出政府指導價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費標準的；

（二）不按照規定提供服務(wù)而收取費用的；

（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）強制或者變相強制服務(wù)并收費的；

（五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托，代收有關(guān)費用時(shí)向業(yè)主收取手續費等額外費用的；

（六）不按規定實(shí)行明碼標價(jià)的；

（七）未按法定要求公示或失實(shí)公示物業(yè)服務(wù)費用、經(jīng)營(yíng)設施收益收支、公共水電費分攤等情況的；

（八）其他違反價(jià)格法律、法規、規章規定的行為。

第三十二條 價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)未按照《中華人民共和國價(jià)格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和本辦法管理和監督物業(yè)服務(wù)收費的，由上級價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理主管部門(mén)予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責任。

第三十三條 各地應依據本辦法結合當地實(shí)際制定具體實(shí)施辦法，并報上一級價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

第三十四條 其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費可參照本辦法執行。

第三十五條 本辦法由江蘇省物價(jià)局、江蘇省住房和城鄉建設廳在各自職權范圍內負責解釋。

第三十六條 本辦法自2014年1月1日起施行，有效期5年。江蘇省物價(jià)局、江蘇省住房和城鄉建設廳2010年印發(fā)的《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（蘇價(jià)服〔2010〕12號）同時(shí)廢止。