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蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則

發(fā)布時(shí)間：2016-12-21 16:11:27

蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則

第一章總則

第一條　為了規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《蘇州市住宅區物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規及有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本細則。

第二條　本細則適用于本市行政區域內物業(yè)服務(wù)收費行為及其監督管理活動(dòng)。

第三條本細則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)費，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)管理機構或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

物業(yè)服務(wù)費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車(chē)停放費、特約服務(wù)費、代辦服務(wù)費。

第四條　尊重業(yè)主對物業(yè)共有部分共同管理的權利，提倡并引導通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構，鼓勵開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費主要通過(guò)市場(chǎng)競爭形成。

物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循公開(kāi)、合理以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

第五條　市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責全市物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作，負責制定物業(yè)服務(wù)收費的具體實(shí)施辦法和有關(guān)政策規定，指導全市物業(yè)服務(wù)收費的管理工作。

各縣級市（含吳江區，下同）、區價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照價(jià)格管理權限，負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費的政策落實(shí)和監督管理工作。

第二章物業(yè)公共服務(wù)收費管理

第六條本細則所稱(chēng)物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

第七條普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)。價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價(jià)格指數變動(dòng)情況，依據本地區物業(yè)公共服務(wù)等級標準或分類(lèi)分項分級標準，制定相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責制定蘇州市區的物業(yè)公共服務(wù)費基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，各縣級市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責制定本地區的物業(yè)公共服務(wù)費基準價(jià)與浮動(dòng)幅度。

價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)每三年內對物業(yè)公共服務(wù)等級標準或分類(lèi)分項分級標準以及相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評估，并根據評估結果適時(shí)調整。

第八條　新建普通住宅物業(yè)銷(xiāo)售之前，建設單位應當在政府指導價(jià)范圍內，依法通過(guò)招投標或協(xié)議的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同，約定物業(yè)公共服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費標準。前期物業(yè)服務(wù)委托合同由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂之日起10個(gè)工作日內報物業(yè)項目所在地的縣級市、區價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當將備案的前期物業(yè)服務(wù)委托合同通過(guò)政府網(wǎng)站等形式公示。

前期物業(yè)公共服務(wù)具體收費標準不得擅自超出政府指導價(jià)最高標準。少數物業(yè)項目因提供政府指導價(jià)未涵蓋的服務(wù)內容和服務(wù)標準，確需超出政府指導價(jià)最高標準的，可在發(fā)布招標公告前20個(gè)工作日向市、縣級市價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出單獨核定收費標準的申請。經(jīng)核定的收費標準，同時(shí)作為該項目前期物業(yè)招投標的最高收費標準。

新建普通住宅物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應包含前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的物業(yè)公共服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費標準等內容。前期物業(yè)公共服務(wù)費未在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的，由建設單位承擔。建設單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與物業(yè)買(mǎi)受人依據前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定的內容，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

第九條　新建普通住宅物業(yè)交付使用之后，物業(yè)公共服務(wù)收費標準按照合同約定執行。

業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )（以下統稱(chēng)業(yè)主大會(huì )）成立前，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費標準因服務(wù)成本變化需要調整，或因政府指導價(jià)標準變化需要提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導與監督下，公開(kāi)真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢(xún)意見(jiàn)，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積半數以上的業(yè)主且占總人數半數以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價(jià)范圍內實(shí)施調整并約定執行。

業(yè)主大會(huì )成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費標準由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定執行。

第十條各類(lèi)別墅、高級公寓、裝修商品住房、容積率等于或低于1.0的住宅小區等非普通住宅和辦公用房、廠(chǎng)房、經(jīng)營(yíng)性用房等非住宅物業(yè)公共服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定執行。

住宅經(jīng)批準改變用途用于經(jīng)營(yíng)的，其物業(yè)公共服務(wù)收費標準由業(yè)主共同決定，合同約定執行。

業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專(zhuān)業(yè)機構相結合管理的服務(wù)收費標準，由業(yè)主共同決定，約定執行。

保障性住房的物業(yè)公共服務(wù)收費，按照所在地政府有關(guān)規定執行。

第十一條　物業(yè)公共服務(wù)費可以采取包干制或酬金制等計費方式。具體方式由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會(huì )成立前，由建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)委托合同、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十二條　物業(yè)公共服務(wù)費一般由下列因素構成：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用；

（3）清潔衛生費用；

（4）綠化養護費用；

（5）秩序維護費用；

（6）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用；

（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

（8）物業(yè)共用場(chǎng)地、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）管理費分攤（酬金制不含此項）；

（10）經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其他費用；

（11）法定稅費以及合理利潤（或酬金）。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專(zhuān)項維修資金支出的，不得重復計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十三條住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當地居民使用價(jià)格的標準執行，但洗車(chē)、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。

物業(yè)管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線(xiàn)、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠化、水泵、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設施設備使用的房屋等。

非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫是指物業(yè)管理區域內為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車(chē)輛停放服務(wù)的車(chē)位、車(chē)庫。

第十四條物業(yè)公共服務(wù)費以房屋所有權證登記的建筑面積計算（車(chē)庫除外）；尚未登記的，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

第十五條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位全額承擔。完成交付手續的次月起，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主或物業(yè)使用人交納。

物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費用可以由物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負連帶交納責任。

第十六條　新建普通住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續后未入住或未使用，并事先書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在不超過(guò)24個(gè)月的時(shí)期內，物業(yè)公共服務(wù)費按70%交納，優(yōu)惠期超過(guò)24個(gè)月的可由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會(huì )成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。非普通住宅和非住宅物業(yè)公共服務(wù)費的優(yōu)惠措施按照合同約定執行。

第十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據合同約定預收物業(yè)公共服務(wù)費，但預收的期限最長(cháng)不得超過(guò)12個(gè)月。

第三章汽車(chē)停放收費管理

第十八條汽車(chē)停放費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構對車(chē)位、車(chē)庫及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護、管理所收取的費用。汽車(chē)停放費一般由下列因素構成：

（1）管理服務(wù)人員費用；

（2）車(chē)位、車(chē)庫的公共設施設備運行能耗及維護保養費用；

（3）清潔衛生費用；

（4）秩序維護費用；

（5）法定稅費等。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的，汽車(chē)停放費還應當包括合理收益部分，用于對占用公共資源進(jìn)行適當補償。

車(chē)位租金是車(chē)位所有權人或管理者將車(chē)位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

第十九條住宅小區內的汽車(chē)停放費和車(chē)位租金實(shí)行政府指導價(jià)。價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮汽車(chē)停放管理服務(wù)平均成本，車(chē)位、車(chē)庫建設成本等因素，制定公布汽車(chē)停放費、車(chē)位租金的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并適時(shí)調整。市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責制定蘇州市區的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，各縣級市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責制定本地區的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度。

第二十條物業(yè)管理區域內業(yè)主共有、專(zhuān)有、專(zhuān)用的車(chē)位、車(chē)庫，應當區別車(chē)位、車(chē)庫的專(zhuān)有權益、管理服務(wù)成本等因素收取汽車(chē)停放費和租金。

同一車(chē)輛停放區域內的汽車(chē)停放收費標準應保持一致，地下與地面的汽車(chē)停放費標準應當保持合理比價(jià)。

第二十一條占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，業(yè)主大會(huì )成立前，應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會(huì )成立后，應當根據業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定。

第二十二條汽車(chē)停放費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構根據物業(yè)服務(wù)合同約定收??；租金由車(chē)位專(zhuān)有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。住宅小區內的汽車(chē)停放費和車(chē)位租金具體收費標準應當符合政府指導價(jià)的規定。

為提高車(chē)位使用效率，鼓勵探索對業(yè)主的車(chē)輛實(shí)行不固定車(chē)位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小區，汽車(chē)停放費和車(chē)位租金月度累計收費金額應當符合政府指導價(jià)的規定。

第二十三條物業(yè)管理區域內依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，其汽車(chē)停放費、租金的具體收費標準在規定的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度范圍內確定。

利用人民防空工程收取的汽車(chē)停放費、租金收入應當依照有關(guān)規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車(chē)管理的必要支出。其管理辦法按照省有關(guān)規定執行。

第二十四條在滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要的前提下，有條件的住宅小區可設立臨時(shí)停車(chē)位，供訪(fǎng)客等臨時(shí)停車(chē)使用。臨時(shí)停車(chē)實(shí)行收費的，應當提供不少于2小時(shí)的免費停車(chē)，業(yè)主大會(huì )成立后，免費停車(chē)時(shí)間由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。臨時(shí)停車(chē)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構根據物業(yè)服務(wù)合同約定或業(yè)主共同決定收取，具體收費標準應當符合政府指導價(jià)的規定。

對進(jìn)入住宅小區內進(jìn)行軍警應急處置、實(shí)施救助救護、市政工程搶修等執行公務(wù)期間的車(chē)輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務(wù)的臨時(shí)停放車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費用。

第二十五條物業(yè)管理區域內的非機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費按照當地政府價(jià)格主管部門(mén)的有關(guān)規定執行。

第四章其他服務(wù)收費管理

第二十六條本細則所稱(chēng)特約服務(wù)費，是指應業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)而收取的費用。

特約服務(wù)費收費標準由雙方根據服務(wù)內容、服務(wù)標準協(xié)商確定。

第二十七條本細則所稱(chēng)代辦服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托，提供代辦服務(wù)，向委托人收取的費用。

代辦服務(wù)費收費標準由委托雙方根據服務(wù)內容、服務(wù)標準協(xié)商確定。

第二十八條　物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，可以根據約定向委托單位收取代辦手續費，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。最終用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶(hù)業(yè)主或者實(shí)際使用人。

第二十九條　代收代交費用，是指物業(yè)管理區域內由全體或部分業(yè)主承擔且費用不能直接計入單個(gè)業(yè)主的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設備運行電費及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責代收代交的費用。已經(jīng)計入物業(yè)服務(wù)費成本的，不得重復計收。

代收代交費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，按實(shí)際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤。分攤辦法應當通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒(méi)有約定或約定不明確的，按業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分攤。業(yè)主（含空置房屋的業(yè)主）應當按照分攤數額按時(shí)交納代收代交費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照規定向業(yè)主預收一定數額的費用，預收費用與實(shí)際分攤費用的差額實(shí)行多退少補，多余部分也可自動(dòng)轉為預付費。

第三十條新建房屋交付使用時(shí)，配套的共用設施設備一般不得在房?jì)r(jià)外加收價(jià)款，必不可少的附隨商品也不得另行收費。物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區域內新建、改建、擴建共用設施設備的，建設及運行費用的承擔按照有關(guān)規定執行，沒(méi)有規定的按照約定執行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了維護物業(yè)管理區域公共秩序的需要，向業(yè)主發(fā)放證照、門(mén)卡等所產(chǎn)生的制作費用，應當按照權利義務(wù)對等原則計入相應的服務(wù)成本；業(yè)主另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領(lǐng)人收取工本費。

新建住宅小區實(shí)行門(mén)禁出入證（卡）管理的，建設單位（或物業(yè)服務(wù)企業(yè)）不得在房?jì)r(jià)和物業(yè)服務(wù)費之外向業(yè)主另行收取門(mén)禁系統建設費用和日常維護費用，并應當為每戶(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證（含IC卡等）。

物業(yè)管理區域內的停車(chē)場(chǎng)實(shí)行門(mén)禁出入證（卡）管理的，應當免費為車(chē)主配置1張出入證（卡）。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對臨時(shí)來(lái)訪(fǎng)人員實(shí)行持證管理的，可按照制作成本收取出入證（卡）押金，證件完好退還后，應如數退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數額的工本費。

第三十一條　利用業(yè)主共有部分、共用設施從事經(jīng)營(yíng)的，所得收益按照業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒(méi)有決定或者約定的，70%納入專(zhuān)項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)公共服務(wù)費。

第五章行為規范

第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當遵守法律法規和有關(guān)政策規定，加強價(jià)格自律，規范服務(wù)行為，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，并接受業(yè)主監督。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內容、提高收費標準。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔監督履行和最終履行物業(yè)服務(wù)合同的責任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)的，業(yè)主可以請求業(yè)主委員會(huì )監督履行，或者向街道辦事處（鄉鎮人民政府）、有關(guān)主管部門(mén)投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內容、服務(wù)等級、服務(wù)標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據，以及企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)、價(jià)格主管部門(mén)的投訴舉報電話(huà)，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監督。

新建住宅物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，建設單位應將上述物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售明碼標價(jià)的內容，在銷(xiāo)售場(chǎng)所的顯著(zhù)位置公示。

第三十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當完善內部財務(wù)管理制度，強化成本約束機制。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)服務(wù)于多個(gè)物業(yè)管理區域的，服務(wù)成本和收支應當按物業(yè)管理區域分別核算。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將汽車(chē)停放費、經(jīng)營(yíng)設施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置，每半年不少于一次公示汽車(chē)停放費、經(jīng)營(yíng)設施收益收支情況、代收代交費用分攤等情況，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、街道辦事處（鄉鎮人民政府）的查詢(xún)和監督，每次公示時(shí)間不少于15天。

實(shí)行包干制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對實(shí)施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區域實(shí)行單獨建賬，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定公布財務(wù)收支狀況，接受監督。

實(shí)行酬金制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費的收支情況，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會(huì )應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)費年度預決算和收支情況進(jìn)行審計。審計費用的承擔，按照物業(yè)服務(wù)合同約定執行。

第三十五條業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據物業(yè)服務(wù)合同的約定，依法追繳。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)結清物業(yè)服務(wù)和代收代交等費用。

第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主、物業(yè)使用人的裝修活動(dòng)提供基本服務(wù)以外的額外服務(wù)需要收費的，可根據實(shí)際成本向市、縣級市價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)申報，經(jīng)核準收費標準后執行。

第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強制服務(wù)并收費或只收費不服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應服務(wù)費用的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。

第六章監督管理

第三十八條價(jià)格主管部門(mén)應當對政府指導價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行成本監審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照價(jià)格主管部門(mén)的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。

物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當及時(shí)制定和完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標準，加強對物業(yè)服務(wù)行為的監管。

物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當會(huì )同價(jià)格主管部門(mén)，加強對招投標價(jià)格行為及履行合同的監督管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平。

第三十九條　價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、收費標準的監督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《蘇州市市場(chǎng)價(jià)格行為監督管理辦法》等法律法規予以處罰：

（一）超出政府指導價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費標準的；

（二）不按照規定提供服務(wù)而收取費用的；

（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）強制或者變相強制服務(wù)并收費的；

（五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托，代收有關(guān)費用時(shí)向業(yè)主收取手續費等額外費用的；

（六）不按規定實(shí)行明碼標價(jià)的；

（七）未按法定要求公示或失實(shí)公示物業(yè)服務(wù)費用、經(jīng)營(yíng)設施收支、代收代交費用分攤等情況的；

（八）其他違反價(jià)格法律、法規、規章規定的行為。

第四十條價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)未按照《中華人民共和國價(jià)格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和本細則管理、監督物業(yè)服務(wù)收費的，由上級價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責任。

第七章附則

第四十一條　各縣級市可根據本細則，結合本地實(shí)際，制定具體辦法，并報市價(jià)格主管部門(mén)和市物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

第四十二條其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費可參照本細則執行。

第四十三條服務(wù)雙方在本細則實(shí)施前已經(jīng)依法通過(guò)協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)服務(wù)收費等事項的，繼續按原約定執行。

第四十四條　本細則由市物價(jià)局、市住房和城鄉建設局在各自職權范圍內負責解釋。

第四十五條　本細則自2014年7月1日起施行，此前與本細則規定不一致的以本細則為準。

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蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則

發(fā)布時(shí)間：2016-12-21 16:11:27

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